Membeli rumah bekas dengan KPR: penilaian bank, kondisi fisik, dan dokumen yang berbeda dari rumah baru

Rumah yang sudah dihuni membawa sejarahnya ke meja kredit.

Rumah bekas punya daya tarik yang nyata: lingkungan sudah terbentuk, pohon sudah tinggi, dan Anda bisa melihat persis apa yang dibeli, bukan membayangkannya dari brosur. Namun ketika pembelian itu dibiayai dengan KPR, ada beberapa hal yang berjalan berbeda dibandingkan membeli dari pengembang, dan perbedaan itu sebaiknya diketahui sebelum uang tanda jadi berpindah tangan.

Bank menilai rumahnya, bukan kesepakatan Anda

Baca juga: Memindahkan KPR ke bank lain: kapan take over masuk akal dan apa yang sering luput dihitung

Pada rumah baru, bank biasanya sudah punya kesepakatan dengan pengembang dan nilai rumah hampir selalu dianggap sesuai harga jual. Pada rumah bekas, bank mengirim penilai sendiri untuk menaksir nilai pasar rumah tersebut. Plafon kredit yang disetujui mengacu pada taksiran itu, bukan pada harga yang Anda sepakati dengan penjual.

Konsekuensinya sederhana tetapi sering mengejutkan: bila taksiran bank lebih rendah dari harga jual, selisihnya harus Anda tutup sendiri di luar uang muka yang sudah direncanakan. Sebelum terikat, tanyakan pada bank perkiraan kasar nilai rumah di kawasan itu, dan siapkan ruang dalam anggaran bila taksiran meleset.

Penilai juga melihat kondisi fisik. Rumah dengan struktur bermasalah, renovasi tanpa izin, atau bangunan yang melebihi batas yang tercantum dalam dokumen bisa dinilai lebih rendah atau bahkan ditolak. Periksa sendiri dengan mata yang kritis sebelum bank melakukannya untuk Anda.

Dokumen yang punya masa lalu

Pada rumah bekas, sertifikat sudah pernah berpindah tangan, dan setiap perpindahan meninggalkan jejak yang harus bersih. Nama di sertifikat harus sama dengan penjual, atau ada dokumen waris atau kuasa yang sah bila berbeda. Pajak bumi dan bangunan harus terbayar hingga tahun berjalan. Dokumen izin bangunan sebaiknya mencerminkan bangunan yang sekarang berdiri, bukan bangunan asli yang sudah berkali-kali diubah.

Kalau rumah itu masih dijaminkan di bank lain oleh penjual, prosesnya menjadi tiga pihak: bank penjual, bank Anda, dan notaris yang mengatur pelunasan serta pengalihan jaminan dalam satu rangkaian. Ini lazim dan bisa dilakukan, tetapi butuh waktu lebih panjang dan koordinasi yang rapi.

Perbedaan terakhir ada pada biaya: pajak penjual, pajak pembeli, biaya balik nama, dan biaya notaris dihitung dari nilai transaksi, dan pada rumah bekas tidak ada promo pengembang yang menanggung sebagiannya. Hitung semuanya sebelum menawar, bukan setelahnya.

Rumah bekas yang baik adalah rumah yang sejarahnya bisa dibaca dengan jelas, baik di dindingnya maupun di dokumennya. Kalau salah satunya kabur, itu bukan alasan untuk mundur, tetapi alasan untuk bertanya lebih lama.